Immobilien: Finanzinvestoren flüchten vom deutschen Markt

Die Welt v. 26.06.2007: Kehrtwende auf dem deutschen Wohnungsmarkt: Angelsächsische Finanzinvestoren wie Cerberus und Blackstone stoßen derzeit im großen Stil ihre erst kürzlich erworbenen Immobilien wieder ab. Die Renditen blieben deutlich hinter den Erwartungen zurück, die Mieten stiegen nicht im erhofften Maße.

Angelsächsische Private Equity Funds ziehen am deutschen Wohnungsmarkt die Notbremse. Nachdem der US-Investor Blackstone bereits 31.000 Wohnungen an die Immobilientochter des italienischen Mischkonzern Pirelli veräußert hat, will nun die Beteiligungsgesellschaft Cerberus ihre 22.000 Baubecon-Wohnungen abstoßen, darunter auch 5.900 Wohnungen in Berlin. Marktbeobachter sind nicht überrascht: „Viele Investoren haben sich verkalkuliert“, weiß Frank Kammerer von der Wiesbadener Berner Group, die Immobilienportfolios für Investoren analysiert.

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Den vollständigen Artikel finden Sie unter: www.welt.de/finanzen/article976806/Finanzinvestoren_fluechten_vom_deutschen_Markt.html

Volks- und Raiffeisenbanken schicken Sparkommissare aus

Die rund 1 200 deutschen Genossenschaftsbanken wollen ihre Kosten drastisch senken. Sie schauen sich deshalb die besten des Verbundes an, um von denen zu lernen. Die Mitarbeiter müssen sich auf einige Veränderungen gefasst machen.....

Den vollständigen Artikel finden Sie unter: www.handelsblatt.com/news/Unternehmen/Banken-Versicherungen/_pv/_p/200039/_t/ft/_b/1281580/default.aspx/volks--und-raiffeisenbanken-schicken-sparkommissare-aus.html

Haftbefehle gegen Manager der Göttinger Gruppe

Ergänzung/Nachtrag v. 08.06.2007: für die zur Göttinger Gruppe gehörende Securenta wurde jetzt auf Betreiben eines Gläubigers Insolvenzantrag gestellt und ein vorläufiger Insolvenzverwalter bestellt ( Notar Peter Knöpfel, Hamburg).

05.06.2007: Bei drei Managern der Göttinger Gruppe hagelt es Haftbefehle: insgesamt 170 sog. "Erzwingungshaftbefehle" wurden jetzt erlassen. Ziel dieser Haftbefehle ist die Abgabe der eideststattlichen Versicherung duch die Manager. Und letztlich kann es auf die Insolvenz der Göttinger Gruppe hinauslaufen.

Neben diesen Haftbefehlen ermittelt u.a. die Staatsanwaltschaft Brauschweig wegen des Verdachts der Insolvenzverschleppung und Betrug wegen der Nicht-Auszahlung von Anlegergeldern.

In den neunziger Jahren war die Göttinger Gruppe der größte Anbieter staatlich geförderter "atypischer" Beteiligungen. Das als Altersvorsorge "Secu-Rente" vertriebene Anlagemodell, bei dem der Kunde stiller und damit einflussloser Unternehmensteilhaber wird, war ziemlich schnell umstritten. Solche Beteiligungen unterliegen bis heute keinerlei Aufsicht durch die Finanzbehörden. Aber die Göttinger hielten mit geschicktem Marketing gegen die Kritik: Die Vorstandsmitglieder ließen sich mit hochrangigen Politikern ablichten, das Unternehmen sponserte u.a. den VfB Stuttgart und gewann sogar einen Tagesschau-Sprecher für ein Werbevideo.

Anleger, die in den letzten Monaten ihr Geld zurückbekommen haben, sollten sich nicht zu früh freuen: meldet die Göttinger Gruppe Insolvenz an, wird der Insolvenzverwalter ggf. die Gelder zurückfordern, die bis zu 12 Monate vor Eröffnung des Verfahrens ausgezahlt wurden. Und auch die übrigen Anleger müssen mit Nachforderungen in Höhe der noch nicht einbezahlten Einlage rechnen.

Was können Anleger der Göttingner-Gruppe tun?

Ich würde jedem Anleger raten, sich unverzüglich mit einer Verbraucherzentrale oder einem Fachanwalt/einer Fachanwältin in Verbindung zu setzen. Dabei sollte auch geprüft werden, ob die Vermittler dieser Beteiligungen in die Haftung genommen werden können. Allerdings dürfte auch bei denen selten wirklich etwas zu holen sein.

Verkauf von Krediten an Investoren: Anzeige gegen Sparkasse

Ermittlungen gegen Wedeler Stadtsparkasse

Vorwurf des Geheimnisverrats. 84-jährige Mutter einer betroffenen Kreditnehmerin beging Selbstmord. Institut: "Wir haben uns nichts vorzuwerfen."

Vor fast genau einem Jahr war Achim Thöle ein gefragter Redner. Bei der "1. Deutschen Distressed-Assets-Konferenz" in Frankfurt referierte der Chef der Stadtsparkasse Wedel über seine Erfahrungen beim Verkauf von Krediten, die von den Schuldnern nicht mehr getilgt werden konnten. Die Sparkasse hatte zuvor 636 Kredite an die Schweizer Großbank Credit Suisse verkauft. Während Thöle damit Altlasten loswurde, begann für die rund 200 betroffenen Kreditnehmer ein Wechselbad der Gefühle zwischen Hoffnung und der Furcht vor Zwangsversteigerungen.

Lange blieb es ruhig in Wedel, doch als eine der Kreditnehmerinnen ihre Raten nicht mehr bezahlen konnte und sich ihre 84-jährige Mutter das Leben nahm, entbrannte die Diskussion über die moralische Richtigkeit des Sparkassendeals. Zwar fand die Wedeler Polizei keinen direkten Zusammenhang zwischen dem Tod und dem Verkauf der Kredite, doch nach Aussagen der Tochter soll die alte Dame kurz vor ihrem Selbstmord gesagt haben: "Vielleicht verkauft sich eine leere Wohnung besser."

"Die Forderungen hätten nicht verkauft werden dürfen. Denn anders als Banken sind Sparkassen meist öffentlich-rechtlich. Ihre Chefs sind damit Amtsträger. Falls die Kunden dem Verkauf der Kredite nicht zugestimmt haben, haben sie zudem den Tatbestand des Paragrafen 203 des Strafgesetzbuches erfüllt", sagte Michael Middelmann. Der Jurist vertritt viele der betroffenen Sparkassenkunden. Ihm geht es um Geheimnisverrat, weil Daten weitergegeben worden sein sollen, ohne zuvor die Kunden zu fragen.

Der Deal beschäftigt inzwischen auch die Staatsanwaltschaft Kiel, nachdem Anzeigen gegen die Stadtsparkasse Wedel eingegangen sind. "Ein Ergebnis der Ermittlungen liegt noch nicht vor", sagte der Kieler Oberstaatsanwalt Uwe Wick dem Abendblatt. "Ich kenne Kreditnehmer, deren Einverständnis zum Verkauf der Forderungen nicht vorlag", sagte Middelmann, während die Sparkasse die Anschuldigungen zurückweist. "Wir haben uns nichts vorzuwerfen", so der Vorstandsvertreter des Instituts, Jürgen Köhn. Mehr wollte er nicht sagen, auch nicht, warum im Strategiepapier zum Verkauf, das dem Abendblatt vorliegt, das Projekt Kilimandscharo genannt und mit Giraffen und Elefanten illustriert wurde.

Ob Sparkassen als öffentlich-rechtliche Körperschaften Forderungen verkaufen dürfen ist umstritten. So prüft auch der Deutsche Sparkassen- und Giroverband (DSGV) derzeit erstmals, ob solche Verkäufe rechtens sind. "Sie entsprechen grundsätzlich nicht der Geschäftspolitik der Sparkassen-Finanzgruppe und sie spielen bei uns so gut wie keine Rolle. Allerdings agieren Sparkassen eigenständig und in wenigen Einzelfällen ist es dazu gekommen", begründet DSGV-Sprecher Stefan Marotzke, warum das Thema erst jetzt akut wird. Keine Verkäufe gab es bislang bei der Haspa, wie Sprecherin Stefanie von Carlsburg sagte. In Einzelfällen würde die Haspa aber den Deutschen Inkasso-Dienst mit dem Eintreiben von Forderungen beauftragen.....

Den vollständigen Artikel finden Sie unter: www.abendblatt.de/daten/2007/05/30/747940.html

HVB führt neues Boni-System ein

Die Hypo-Vereinsbank (HVB) ändert das System der Bonuszahlungen an ihre Mitarbeiter. Ab Juli wird schrittweise ein so genannter deterministischer Bonus eingeführt: Die Mitarbeiter sollen danach bereits zu Jahresanfang die Höhe ihrer Boni kennen.

FRANKFURT. „Das neue System ist objektiver und transparenter als die bisherige Regelung “, sagt Personalvorstand Heinz Laber. Mit dem Modell, das seit einem Jahr getestet wird, ist die Tochter der italienischen Unicredit Vorreiter in Deutschland. Zwar gibt es bei der HVB wie bei der Konkurrenz schon leistungsorientierte Boni. Doch waren die Führungskräfte bisher relativ frei in der Gestaltung der Zielvereinbarung. Damit soll jetzt Schluss sein. Künftig wird auf einem Bewertungsbogen („Scorecard“) festgehalten, inwieweit bestimmte Kriterien wie etwa die Verkaufsleistung erfüllt werden.

Die Ziele sind für alle Beschäftigten mit gleichen Aufgaben gleich. Damit dürften die nach persönlichen Vorlieben der Chefs vergebenen „Nasenprämien“ der Vergangenheit angehören, hofft ein Betriebsrat. Zudem kassiert der Mitarbeiter seinen Bonus selbst dann, wenn es der Bank schlecht geht. Schließlich weiß der Mitarbeiter im Laufe des Jahres jederzeit, welche Ziele er erfüllt und wo er noch zulegen muss.

Die Scorecard wird bis spätestens Januar 2008 für die 10 000 im Vertrieb tätigen der insgesamt 18 000 HVB-Mitarbeiter eingeführt. Sie betrifft die drei Sparten Privatkunden, Wealth Management sowie Firmenkunden. Experten halten die Boni-Ausgestaltung der HVB, die sich an ähnliche Modelle der Muttergesellschaft anlehnt, für richtig. Sie verweisen auf deutliche Vorteile gegenüber dem bisher vorherrschenden „Topf-Modell“. Dabei wird ein bestimmter Bonusbetrag für die gesamte Bank oder Einheit festgelegt, aus dem alle in Frage kommenden Mitarbeiter bedient werden. Das Problem: Jeder einzelne erhält weniger Geld, je mehr Mitarbeiter ihre Ziele erfüllen. „Da ist der falsche Anreiz: Wer gut ist, soll gut verdienen“, sagt Hans-Jörg Kuttler von der Unternehmensberatung ZEB....

Den vollständigen Artikel finden Sie unter: www.handelsblatt.com/news/Karriere/Arbeit-Geld/_pv/_p/200813/_t/ft/_b/1272698/default.aspx/hvb-fuehrt-neues-boni-system-ein.html

Eine Sparkasse wagt den Nulltarif

In den vergangenen Jahren haben die Direktbanken mit ihren kostenlosen Girokonten den alteigesessenen Kreditinstituten die Kunden weggeschnappt. Die privaten Filialbanken haben zwischenzeitlich mit eigenen Nulltarif-Konten reagiert. Die Sparkassen dagegen versuchten, das Problem auszusitzen. Nun ist eine aus der Nichtstuer-Front ausgeschert.

FRANKFURT. Die Sparkasse Karlsruhe wird am 15. Juni ihr kostenloses Girokonto für alle Neu- und Bestandskunden mit viel Werbeaufwand starten und reagiert damit auf den deutlich verschärften Wettbewerb in den vergangenen Monaten. „Der Handlungsdruck hat sich insbesondere 2006 spürbar erhöht. Wir wollen vor allem die aktiv Erwerbstätigen mit guten Einkommen halten und zurückgewinnen“, sagt Vorstandsvorsitzender Michael Huber dem Handelsblatt.

Mit dem Vorstoß für ein kostenloses Girokonto weichen die Karlsruher von der vorgegeben Linie des Dachverbands der Sparkassen DSGV ab. Sparkassenpräsident Heinrich Haasis hat wiederholt die Einführung von kostenlosen Girokonten für alle Kunden abgelehnt und Angebote privater Banken als „Mogelpackungen“ bezeichnet, weil die Kunden an anderer Stelle dann mehr zahlen müssten. Huber betont aber, dass die Preise für alle übrigen Dienstleistungen nicht angehoben würden. Der millionenschwere Ausfall bei den Kontogebühren pro Jahr solle über neue Abschlüsse bei der Altersvorsorge, dem Fondssparen oder in der Vermögensverwaltung mindestens wett gemacht werden.

Die Sparkasse Karlsruhe wird nach Ansicht von Beobachtern die übrigen rund 460 Institute unter Druck setzen, hier nachzuziehen. Allerdings dürften dazu nur wenige Sparkassen in der Lage sein, weil die Gebühren ein wesentlicher Ertragsbringer sind. Im Durchschnitt aller Sparkassen liegt der Anteil der Provisionserlöse aus Girokonten bei gut 25 Prozent der Gesamterträge, schätzen Insider.

Deshalb war das Angebot an kostenlosen Girokonten bei den Sparkassen bisher auf enge Zielgruppen wie etwa Schüler oder Auszubildende oder nur auf die Onlinekontoführung beschränkt. Bis heute haben es die Sparkassen geschafft, die öffentliche Aufmerksamkeit auf das dichte Filial- und Geldautomatennetz und die persönliche Betreuung zu lenken und damit das Preisthema unter den Teppich zu kehren. Aber langsam brechen die Dämme.

Den vollständigen Artikel finden Sie unter www.handelsblatt.com/news/Unternehmen/Banken-Versicherungen/_pv/_p/200039/_t/ft/_b/1272718/default.aspx/eine-sparkasse-wagt-den-nulltarif.html

Landesbank Berlin übernimmt Netbank

Die Landesbank Berlin übernimmt von den Sparda-Banken 75% der Anteile an der Netbank AG und legt sich so eine Direktbank zu. Damit ist die Landesbank Berlin dann die dritte Landesbank mit einer eigenen Direktbank. Kurios dabei: die Landesbank Berlin steht selbst zum Verkauf. Abgesehen davon macht sie sich im Lager der Sparkassen mit diesem Kauf nicht wirklich beliebt. Die Sparkassenorganisation lehnt eigene Direktbanken, weil Konkurrenz zu den Sparkassen vor Ort, grundsätzlich ab.

DG-Hyp und Münchener Hyp fusionieren

Unter den deutschen Genossenschaftsbanken bahnt sich eine Großfusion an. Die Hamburger DG Hyp und die Münchener Hypothekenbank wollen sich zusammenschließen. Eine entsprechende Absichtserklärung wurde bereits unterschrieben, teilten die beiden Banken gestern mit. In weiteren Gesprächen sollen nun die Details der künftigen strategischen Ausrichtung festgelegt werden. Der rechtliche Sitz des neuen Instituts soll München sein.

Den vollständigen Artikel lesen Sie unter: www.abendblatt.de/daten/2007/05/23/744520.html

Bank of America: so wird beim Marktführer gearbeitet

Wetten, dass viele deutsche Bankmanager von den Bedingungen bei der Bank of America (BofA)träumen? Dort fährt man nämlich satte Gewinne mit Privatkunden ein - über ein für deutsche Verhältnisse brutal anmutendes Geschäftsmodell.

Die Arbeit, insbesondere der Verkauf, sind knallhart organisiert. Die Mitarbeiter in den runde 5.800 (!) Filialen bekommen Tagesziele, die unbedingt erfüllt werden müssen. Da ist es auch kein Wunder, dass jeder Benutzer eines Geldautomaten von einem Mitarbeiter der Bank angesprochen werden soll, um aktiv Finanzprodukte zu verkaufen. Cross-Selling steht bei den Kollegen in den USA hoch im Kurs. Dass die Mitarbeiter vor den Filialen potentielle Kunden auf der Strasse ansprechen,ist der Normalfall.

Der Leistungsdruck ist enorm. Zielvorgabe und deren Erfüllung können in der Firmenzentrale taggenau überprüft werden. Wer seine Ziele nicht erfüllt, muss gehen.

Auch in Deutschland wird versucht, dieses Geschäftsmodell nachzuahmen; siehe Team Bank AG (easy credit) oder Fortis mit seinen Kreditshops. Noch ist das eher die Ausnahme als die Regel, aber angesichts der vergleichsweise hohen Filialdichte hier, sollten wir uns nicht wundern, wenn es künftig in deutschen Fußgängerzonen heisst: "Kommen sie näher, kommen sie ran..."

Fonds: Vorgaben zu Provisionsabsprachen beißen sich

Financial Times Deutschland (23.04.2007):

Ab November gilt mit der EU-Wertpapierdienstleistungsrichtlinie ein neues Grundgesetz für die Finanzbranche. Nicht nur die Banken haben mit den vielen Änderungen zu kämpfen. In dem Wust neuer Vertragsbedingungen verstecken sich etliche Stolperfallen für Anleger.

Die ab November geltende EU-Finanzdienstleistungsrichtlinie und ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) werden die Praxis der Anlageberatung in Deutschland kräftig durcheinanderwirbeln. Die Richtlinie für Märkte in Finanzinstrumenten (Mifid) gibt erstmals europaweit vor, dass Banken und Vermittler die von Produktanbietern erhaltenen Vertriebsprovisionen gegenüber ihren Kunden offenlegen müssen. Zugleich schränkt sie die Annahme solcher Kickbacks ein. Der Grund: Diese Rückvergütungen dürfen laut EU-Vorgabe nur akzeptiert werden, wenn sie die Beratungsqualität erhöhen.
Damit geht die Mifid einerseits über ein neues Urteil des BGH von Anfang März hinaus, bleibt zum anderen aber auch dahinter zurück. So hatte das Gericht entschieden, dass Banken mitteilen müssen, wie hoch die Kickbacks sind. Der Kunde solle wissen, ob die Bank ihm einen Fonds nur empfiehlt, weil sie daran verdient. Bisher haben die Banken solche Provisionen meist verschwiegen.
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Den kompletten Artikel finden Sie unter: www.ftd.de/boersen_maerkte/geldanlage/:Vorgaben%20Provisionsabsprachen/189939.html

Bankrecht: Sittenwidrigkeit hilft nicht

Macht ein Bürger gegenüber der Bank falsche Angaben über seinen Verdienst, kann er sich später nicht auf die Sittenwidrigkeit der Bürgschaft berufen, wenn ihn die Bank in Anspruch nimmt. Das ist das Ergebnis einer Entscheidung des Landgerichts Coburg.

In dem zu entscheidenden Fall hatte eine Frau für ein 50 000-Euro-Darlehen ihres Lebensgefährten gebürgt. Gegenüber der Bank hatte sie dabei ein höheres Einkommen angegeben, als sie tatsächlich erzielte. Als ihr Lebensgefährte das Darlehen nicht mehr bedienen konnte und die Bank von ihr 15 000 Euro forderte, rechnete sie sich arm, um nicht selbst zu haften. Die Bürgschaft habe sie krass überfordert und sei daher sittenwidrig. Beim Landgericht Coburg drang sie mit diesen Argumenten nicht durch. Die klagende Bank habe nicht sittenwidrig gehandelt und auch nicht die emotionale Beziehung der Bürgin zu ihrem Lebensgefährten in unanständiger Weise ausgenutzt. Das Geldinstitut habe auf die Angaben über ihr Einkommen mangels gegenteiliger Anhaltspunkte vertrauen dürfen. Der pfändbare Teil ihres Gesamtverdienstes habe im Übrigen ausgereicht, die festgelegte Zinslast aus dem Darlehen auf Dauer zu tragen (Az: 23 O 949/05).

Quelle: Handelsblatt v. 08.04.2007

HVB: Mogelpackung "WillkommensKonto"

Die HVB startet zur Privatkundenoffensive. Ein wichtiges Verkaufsmittel: das "kostenlose WillkommensKonto mit Guthabenverzinsung...auch für Bestandskunden"!

Klingt toll und sooooooo fair! Wenn man aber mal ins Kleingedruckte schaut, entpuppt sich das "Willkommenskonto" als halbe Mogelpackung: die 3% Guthabenzinsen gibt es nur für Beträge bis 1.500 Euro und wer das "kostenlose" Konto möchte, muss einen Sparvertrag mit mindestens 25 Euro mtl. Sparrate abschliessen.

Das hat doch alles eines sehr schalen Beigeschmack! Getreu dem Motto "Wir locken die Leute erst einmal in die Filialen....und dann schaun wir mal...."

Übrigens: der Dispo-Zinssatz bei der HVB liegt bei 13,05% p.a.. Das können andere wesentlich günstiger; auch ohne Zwang zu Koppelgeschäften!

Siehe auch: www.1x1girokonto.de/html/hypovereinsbank.html

1. Sufe der Gesundheitsreform in Kraft

Seit 01.04.2007 ist die erste Stufe der Gesundheitsreform in Kraft. der wahrscheinlich wichtigste Punkt ist die Einführung einer Krankenversicherungspflicht.

In Deutschland leben schätzungsweise 300.000 Menschen ohne Krankenversicherung (nicht mitgezählt illegal in Deutschland lebende Menschen). Hauptsächlich betroffen sind aktiv oder ehemals Selbständige, die irgendwann ihre Beiträge nicht mehr zahlen konnten und denen von der Krankenkasse oder privaten Krankenversicherung gekündigt wurde.

Seit 01.04. können sich ehemalige Versicherte der Krankenkassen bei ihrer alten Krankenversicherung wieder versichern. Die Krankenkassen müssen ihre "alten" Versicherten wieder aufnehmen. Vorerkrankungen oder akute Erkrankungen spielen dabei keine Rolle! Um gerade Selbständigen den Zugang zur Krankenkasse zu erleichtern wurden die Beitragsbemessungsgrenzen gesenkt. Ausserdem gibt es ein Modell für reduzierte Beiträge.

Ganz wichtig: diese Gesetzesänderung bedeutet nicht, dass der Versicherte die Wahl hat. Vielmehr besteht jetzt die Verpflichtung, sich krankenzuversichern!

Weitere details zur Gesundheitsreform finden Sie unter: www.bankmitarbeiter.de/html/gesundheitsreform1.html

Reits jetzt auch in Deutschland

Nach jahrelangem Streit billigt der Bundestag am 23.03.2007 die Einführung von börsenotierten Immobilien-AGs. In bestehende Wohnungen dürfen Reits nicht investieren. Zum Anschub gibt es zusätzliche Steuervorteile. Experten rechnen mit Börsengängen aber erst im nächsten Jahr.

Was bedeutet Reit?
Reit ist die Abkürzung für Real Estate Investment Trust. Reits sind eine bestimmte Form von “Immobilien AG”. Wesentliches Kennzeichen: Reits sind von der Gewerbe- und Körperschaftssteuer befreit, müssen dafür aber mind. 90% der Erträge an die Aktionäre ausschütten. Diese Ausschüttungen sind dann voll zu versteuern und nicht, wie sonst bei Dividenen, nur zu Hälfte.

Können Reits in alle Arten von Immobilien investieren?
Grundsätzlich ja, aber nicht bei dem deutschen Modell. Hier sind Wohnungen aus dem Bestand für Reits tabu. Damit will der Gesetzgeber verhindern, dass Reits große Wohnungsbestände aufkaufen, um dann z.B. die Mieten zu erhöhen. Bestandswohnungen im Ausland oder Wohnungsneubauten sind davon nicht betroffen.

Wo liegen die Vorteile von Reits?
In anderen Ländern hat sich gezeigt, dass Reits nur geringe Kursschwankungen aufweisen und eine höhere Rendite bringen als andere Immobiliengesellschaften oder Immobilienfonds. Durch die andere Form der Besteuerung können Reits vor allem für Kleinanleger interessant sein; natürlich nur unter Berücksichtigung der mit einer Aktienanlage immer verbundenen Risiken.

Kein Darlehen ohne Spargroschen?

In der heutigen Ausgabe des Handelsblatt hat Andreas J. Zehnder (Vorstandsvorsitzender des Verbandes der Privaten Bausparkassen e. V) auf die Risiken einer Vollfinanzierung von Wohneigentum hingewiesen (siehe www.handelsblatt.com/news/Vorsorge-Anlage/Strategie/_pv/_p/204364/_t/ft/_b/1236801/default.aspx/kein--darlehen-ohne-spargroschen.html)

Laut seinem Artikel würden wir ja jetzt in den USA, Großbritannien, den Niederlanden usw. sehen, wohin eine Finanzierung "ohne ausreichendes Eigenkapitalpolster" hinführt: geradewegs in die Pleite!

Jetzt muss man beim Lesen dieses Artikels eine wichtigen Punkt im Auge behalten: Herr Zehnder ist Lobbyist der Bausparkassen und das Kerngeschäft der Bausparkassen ist es nun einmal, Bausparverträge zu verkaufen, damit Otto-Normal-Bürger so Kapital für den Erwerb von Wohneigentum ansammelt. Kein Wunder, dass Herrn Zehnder nichts von Finanzierungen ohne Eigenkapital hält.

Aber Herr Zehnder hat noch ein Problem: Bausparkassen dürfen in dem Markt mit Vollfinanzierungen nicht mitmischen. Schließlich verbietet ihnen der Gesetzgeber Finanzierungen ohne Eigenkapitaleinsatz.

Herr Zehnder begründet seine negative Haltung mit ähnlichen Erfahrungen in den 70er (sagt aber selbst, das die meisten damals die Zinssätze nur für 5 Jahre festgeschrieben haben) und in den USA usw. Nur: Dort gibt es keine festgeschriebenen Zinssätze. Die Zinskonditionen für Bausdarlehen sind dort meist variabel und die steigende Zinsen führen tatsächlich zu erheblichen Kreditausfällen bei den Banken.

Leider hat der Autor nicht besonders gut recherchiert (oder einfach nur so keine Marktübersicht). Vollfinanzierungen sind inzwischen bis 130% des Beleihungswertes möglich und das zu Konditionen, die viele Banken sonst nur "guten" Kunden mit 20-30 Prozent Eigenkapital anbieten. Die Zinssätze können -je nach Anbieter- bis zu 20 Jahre festgeschrieben werden, um so das Risiko steigender Zinsen zu reduzieren.

Es sind auch nicht nur die "Gutverdienenden", die Wohneigentum ohne Eigenkapital finanzieren können, sondern "Normalverdiener"

Am besten aber sind die Schlusssätze:

"Es bleiben Risiken: Etwa durch den Wegfall eines Einkommens in einem Doppelverdienerhaushalt oder durch sinkende Immobilienpreise. Finanzierungen ohne Eigenkapitalpolster kommen also für den Normalverdiener, und dies ist die Masse der potenziellen Hauskäufer, nicht in Frage"

Diese Risiken haben mit der Höhe des Eigenkapitals wohl kaum etwas zu tun, sondern mit der Ratenbelastung an sich (im Verhältnis zum Einkommen). Einkommensverluste, sinkende Imobilienpreise usw. können alle Immobilienbesitzer treffen. Aber: Bei Vollfinanzierungen ist das Risiko, bei einem späteren Verkauf aud Darlehensteilen sitzen zu bleiben tatsächlich höher als bei Einsatz von Eigenkapital.

Als Kundenberater würde Herr Zehner Ihnen sicher den guten Rat geben, jetzt bloß keine Immobilie zu kaufen, sondern erst einmal Eigenkapital anzusparen. Dazu könnten Sie einen Bausparvertrag mit 1% Guthabenzinsen abschliessen. In 10 Jahren haben Sie dann vielleicht das Geld für die Erwerbsnebenkosten zusammen (oder noch ein bischen mehr). Schade nur, dass Ihre Finanzierungsbelastung dann dank gestiegener Immobilienpreise und -vor allem- Zinsen wahrscheinlich deutlich höher ist als heute.

Ihre Miete zusammen mit den Ansparraten für einen Bausparvertrag (o.ä.) würde höchstwahrscheinlich ausreichen, um -jetzt- Wohneigentum sehr solide zu finanzieren.

Aber eines ist mal klar: Wer sich jetzt den Wunsch nach einer eigenen Immobilie erfüllt - und die Rahmenbedingungen dafür sind optimal- braucht keinen Bausparvertrag mehr. Gut für Sie und schlecht für die Bausparkassen und ihren Verbandsvorsitzenden ;o))

Hypothekenkrise wie in USA auch in Deutschland möglich?

In den USA gibt es eine ausgewachsene Krise im Geschäft mit der Finanzierung von Wohnimmobilien. Nach vorsichtigen Schätzungen von Experten sind dort derzeit rund 2,2 Mio Haushalte (!) bei den Ratenzahlungen für ihr Haus in Verzug - Tendenz steigend. Die ersten Hypothekenbanken haben bereits Konkurs angemeldet.

Ist eine solche Krise auch in Deutschland möglich?

Die Rahmenbedingungen für eine Immobilienfinanzierung in den USA und Deutschland sind kaum miteinander zu vergleichen und funktionieren nach anderen "Gesetzen".

In Deutschland macht man sich auf die Suche nach seinr Wunschimmobilie und kümmert sich anschließend um die Finanzierung dieser speziellen Immobilie. Diese Immobilie wird von der Bank bewertet, ein Bonitätscheck durchgeführt und dann entscheidet die Bank, ob und wie hoch sie diese eine Immobilie finanziert. Kommt es nicht zum Kauf dieser Immobilie, geht das Spiel bei der nächsten Immobilie grundsätzlich von vorne los.

In den USA gehen Kaufinteressenten als erstes zu ihrer Bank oder einem speziellen Anbieter von Immobilienfinanzierungen. Dort wird dann der Finanzierungsrahmen festgelegt -unabhängig von der Immobilie. Wissend, welcher Betrag finanziert wird, kann der US-Bürger sich dann auf die Suche nach einer für ihn geeigneten Immobilie machen. Kommt es tatsächlich zum Kauf, ruft er sein Darlehen bei der Hypothekenbank ab. Der Wert der Immobilie ist dabei zweitrangig.

Ausserdem gibt es in den USA noch zwei weitere unterschiede zum Deutschen Markt:

1. die Finanzierungen sind nie lange festgeschrieben; statt dessen ist es üblich, die Zinskonditionen variabel zu halten. Das war gut, so lange die Zinsen niedrig waren. Das wurde zum Problem, nachdem die Zinsen in den USA stark gestiegen sind. Damit waren und sind viele Hausbesitzer nicht mehr in der Lage, die gestiegenen Zinsraten zu zahlen.

2. in den USA befanden sich die Immobilienpreise im Steigen. Das haben viele Hausbesitzer genutzt, um ihre Immobilie weiter zu beleihen - die Hypotheken waren ja günstig- und damit reinen Konsum zu finanzieren (Auto, Reisen usw.). Nachdem die Immobilienpreise jetzt aber wieder sinken (zum Teil dramatisch), fordern die Hypothelenbanken Zusatzsicherheiten oder die (teilweise) Rückzahlung von Darlehen.

Die Fall hat in den USA also doppelt zugeschlagen:
a) stark gestiegene Zinsen
b) fallende Immobilienpreise

In Deutschland wäre es grundsätzlich auch möglich, dass Banken Zusatzsicherheiten fordern, wenn die Immobilienpreise/-werte sinken. In der Praxis kommt dies aber -bei dem selbstgenutzten Einfamilienhaus (o.ä.) kaum vor. Zum einen sind die Schwankungen nicht so dramatisch, zum anderen kalkulieren Banken eine entsprechende Reserve ein bzw. nehmen bei der Wertermittlung einen Sicherheitsabschlag vor.

Das Problem mit den steigenden Zinsen haben wir in Deutschland auch nicht in der Form wie in den USA. Hier werden die Zinskonditionen langfristig festgeschrieben, womit wir wohl weltweit einzigartig sind. Ausserdem ist es hier unüblich und in der Praxis auch kaum machbar, seine Immobilie immer weiter zu beleihen.

ABER........

Die jetzige Niedrigzinsphase haben viele Bundesbürger genutzt, um sich den Traum von den eigenen 4 Wänden zu erfüllen. Dabei sind viele an ihre eigene Leistungsgrenze gegangen und haben ihre Immobilie falsch finanziert.

Wiso falsch finanziert?

Viele Immobilien wurden nach Standard-Schema-F finanziert: einen Teil über ein Bankdarlehen mit 10jähriger Zinsbindung und 1% Tilgung, ein weiterer Teil über ein KfW-Darlehen mit ebenfalls 10jähriger Zinsbindung und einer Tilgung von ca. 2%. Hinzu kam dann oft noch ein Teil, der über einen Bausparvertrag in 10 Jahren getilgt werden soll.

Und da liegt schon das Problem: viele, viele Finanzierungen wurden zu kurz festgeschrieben ("nur" 10 Jahre) und werden zu niedrig getilgt (nur 1% jährlich). Das bedeutet, dass bei Ablauf der Zinsbindung(en) in 10 Jahren noch ca. 85% des ursprünglichen Darlehensbetrages weitere finanziert werden müssen. Sollte das allgemeine Zinsniveau dann wieder einen normalen Durchschnittswert erreicht haben, können sich die Raten "mal eben" verdoppeln. Und das dürfte für viele Immobilienbesitzer das Aus bedeuten.

Wer also glaubt, dass Zustände wie in den USA hier nicht möglich sind, der irrt. Schätzungsweise in spätestens 3-10 Jahren dürfte es auch hier verstärkt zu Kreditausfällen kommen. Und das KANN beispielsweise auch die Immobilienpreise beeinflussen. Und dann? Vielleicht werden dann ja Gerichte darüber urteilen müssen, ob Banken ihre Kunden hinsichtlich der Risiken einer Immobilienfinanzierung ordentlich aufgeklärt haben

Neu: Hypomed

Seit heute gibt es einen neuen Versuch, etwas Witz und Leichtigkeit in ein so dröges Thema wie Immobilienfinanzierungen zu bringen.

Unter www.hypomed.de finden Sie Informationen zum Thema "Forwarddarlehen". Die Webseite liest sich wie der Beipackzettel eines Medikamentes. Dazu passt, dass es in Kürze auch entsprechende Schachteln geben wird, die aussehen als handelte es sich um Kopfschmerztabletten. In der Schachtel befindet sich nicht nur der Beipackzettel, sondern auch noch zwei Hustenbonbons. Die sind für Kundenberater bei der Hausbank gedacht, wenn er beim Lesen der Angebote von "hypomed" einen Hustenanfall bekommt ;o))

Ganz schön happig: Verbraucherkredite in Japan

Geldautomaten sind weltweit längst etwas völlig normales. In Japan geht das Prinzip einen Schritt weiter: Dort gibt es nicht nur direkt Bargeld, Kunden können an diesen Maschinen direkt Kleinkredite aufnehmen. Das Geschäft mit hohen Zinsen boomt – bislang.

Wer am quirligen Bahnhof Shibuya den Hauptausgang nimmt und nach links schaut, sieht auf dem Dach eines Geschäftshauses eine blaue Werbefläche von der Größe eines halben Tennisfeldes. Der Kreditanbieter Takefuji verkündet, im neunten Stock sei einer seiner „Yen-Shops“. Im Erdgeschoss sitzt eine chinesische Wahrsagerin hinter einem Plastikvorhang. Es lärmt eine Spielautomatenhölle. Der Aufzug quietscht.

Im sechsten Stock hängt ein Schild, das um die Ecke weist. Hinter einer Tür mit der Aufschrift „Yen-Shop“ findet sich lediglich eine enge Ecke mit einer Maschine, die einem Geldautomaten ähnelt. Hier gibt es Geld auf Pump. Jeder, der Bedarf hat, kann auf Tastendruck einen Kredit aufnehmen. Diese Automaten stehen überall im Land, denn Japans Bankkunden dürfen ihr Girokonto nicht überziehen. Sie sind bei akuter Geldknappheit auf solche Yen-Shops angewiesen.

Entsprechend groß ist der Markt. Das jährlich vergebene Kreditvolumen schätzten Analysten in guten Zeiten auf umgerechnet rund zwei Mrd. Euro; zurzeit stehen etwa 34 Mrd. Euro der unbesicherten Kredite aus. Die Anbieter lassen sich das schnelle Geld ohne große Bonitätsprüfung gut bezahlen. Zinsen von knapp 30 Prozent pro Jahr sind die Regel. Für die Kreditfirmen ist das ein lukratives Geschäft mit hohen Margen, denn sie können sich bei der Zentralbank fast kostenlos refinanzieren. Das beschert ihnen satte Gewinne. Doch die Geschäftsgrundlage bricht weg.

In Tokios U-Bahnen werben Rechtsanwälte für ihre Dienste. Das ist in Japan so ungewöhnlich wie in Deutschland, doch die mögliche Kundenzahl für die Kanzleien ist zu groß, um sich das dicke Geschäft entgehen zu lassen. „Haben Sie Sorgen wegen überhöhter Zinsen?“, prangt an den Türen der U-Bahnwagen. Dann folgt eine längere Erklärung in kleiner Schrift, wer gegen seinen Kleinkreditanbieter klagen kann. Darunter steht eine kostenfreie Telefonnummer für die erste Beratung.


Der Gesetzgeber hat den Juristen ein Geschäftsfeld eröffnet und den Kleinkreditfirmen einen Strich durch die Rechnung gemacht. Das Parlament verfügte, dass alle Geldverleiher nach einer Übergangsfrist ab 2009 keine Zinsen über 20 Prozent mehr nehmen dürfen. Die bankunabhängigen Anbieter im Kreditgeschäft hatten bis dahin eine Gesetzeslücke genutzt und den maximal zulässigen Zinssatz von 29 Prozent berechnet. Einzige Voraussetzung war bisher das schriftliche Einverständnis des Kreditnehmers – das sich leicht im Kleingedruckten verstecken ließ. Die verbreitete Praxis, Kunden nur schlampig aufzuklären, bietet allerdings nun die Grundlage für Kundenklagen. Das oberste Gericht hat bereits entschieden, dass die Betroffenen bei fehlerhafter Beratung grundsätzlich ein Recht auf Rückzahlung der Zinsen haben. Mit der Klarstellung des Gesetzgebers im Rücken sehen die Anwälte vor Gericht nun besonders gute Chancen auf Erfolg. Um welche Summen es geht, belegen die Rückstellungen der Branche: Rund eine Billion Yen (6,3 Milliarden Euro) haben die Kreditanbieter für die Rückzahlung von Zinsen oberhalb von 20 Prozent beiseite gelegt.

Solche Beträge sind selbst für eine gut verdienende Branche schwer zu schultern. Einer Umfrage des japanischen Konsumkreditverbands zufolge erwägt ein Fünftel der 124 Mitglieder, sich aus dem Markt komplett zurückzuziehen. Nur zwölf Prozent wollen gar nichts ändern, die übrigen werden ihr Geschäftsmodell anpassen oder bei einem Finanzkonzern Unterschlupf suchen.

Der Angriff der Regierung hat zusammen mit einer Reihe von Skandalen den Ruf der Verbraucherkreditanbieter so gründlich ruiniert, dass sich potenzielle Kunden mittlerweile lieber an die Banken wenden, die freilich Bonitätsprüfungen und Sicherheiten verlangen. Während die Kreditläden 2006 drei Prozent ihres Geschäfts verloren, verzeichneten die Banken einen Zuwachs von gut 15 Prozent im Kreditgeschäft. Experten zufolge könnte das Geschäftsvolumen der 16 Verbraucherkreditspezialisten durch das neue Gesetz um fast die Hälfte sinken.

Im der Fernsehwerbung laufen warnende Spots: Ein Glas ist zu sehen, in das ein dünner Strahl Wasser läuft. Das Glas ist schon ziemlich voll, aber eine Stimme sagt: „Etwas geht noch.“ Als das Glas randvoll ist, sagt die Stimmer wieder: „Etwas geht noch.“ Als sich das Wasser oben schon über den Rand wölbt, sagt die Stimme noch einmal: „Etwas geht noch.“ Dann löst sich die Oberflächenspannung, und alles läuft über. Die Mahnung ist deutlich.

Initiiert hat die Kampagne das Verbraucherministerium, denn die Zahl der überschuldeten Japaner ist in den vergangenen 15 Jahren steil gestiegen. Der Finanzaufsicht zufolge haben 2,3 Millionen Japaner bei mehr als fünf Anbietern zugleich Geld aufgenommen, um die Obergrenzen zu umgehen. Die Löhne sind jedoch zuletzt kaum gestiegen – da ist häufig ein Kredit nötig, um einen anderen Kredit bedienen zu können. Vier der sechs großen Kreditanbieter legen wegen der Finanzprobleme ihrer Kunden seit einigen Wochen freiwillig strengere Kriterien an und lehnen jetzt im Schnitt 44 Prozent der Anträge ab. Auch aus Eigennutz, denn der Anteil der faulen Kredite wurde trotz der immensen Zinsen zur Belastung.

Mit den Bonitätsproblemen trat dann ein Phänomen auf, das vermutlich einzigartig für Japan ist. Einige der Kreditanbieter legten ihren Kunden in deutlichen Worten den Freitod nahe, um über verpfändete Lebensversicherungen ihre Schulden zu begleichen. Und die Kreditanbieter nahmen nach offiziellen Angaben im Jahr 2005 drei Milliarden Yen ein, die ihnen Lebensversicherer von Selbstmördern zahlten.

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Quelle: Handelsblatt v. 19.02.2007

Den vollständigen Artikel finden Sie unter: www.handelsblatt.com/news/Unternehmen/Banken-Versicherungen/_pv/doc_page/1/_p/200039/_t/ft/_b/1227124/default.aspx/der-run-in-die-schuldenfalle.html

Banken: jetzt Samstags geöffnet?!

Die Commerbank möchte am 17.März -einem Samstag- die Filialen öffnen. So die Meldung auf der auf der Bilanzpressekonferenz am 13.Februar. So etwas aber auch!

Damit hat nun wieder einmal die Diskussion um geöffnete Filialen an Samstagen begonnen. Während die Commerzbank das für eine überaus originelle Idee hält, winken die Sparkassen müde ab: "... hatten und haben wir schon!"

Mehr Geschäft soll das bringen; neue Kunden, die sich am Samstag in Ruhe mal ausführlich beraten lassen wollen.

Als ich vor ca. 18 Jahren meine Ausbildung zum Bankkaufmann in einer norddeutschen Volksbank gemacht habe, war es -dort- völlig normal, dass die Hauptfiliale (und die der Sparkasse schräg gegenüber) am Samstagvormittag geöffnet war. Wer am Samstag in die Filiale kam, holte meistens Bargeld oder seine Kontoauszüge ab (Bargeldautomaten und Kontoauszugsdrucker waren noch was ganz neues und wurden nur zögerlich angebommen). Es kamen vor allem die Kunden, die auch unter der Woche genügend Zeit für einen Bankbesuch hatten: Hausfrauen und Rentner. Von gestressten Arbeitnehmern, die den Samstag für eine ausführliche Kundenberatung nutzen wollten, keine Spur.

Für uns Mitarbeiter war der Samstag interessant, weil wir die Arbeitszeit als Überstunden mit 50% Zuschlag verbuchen konnten. Da jeder Kollege im ca. 6-Wochen-Turnus einmal dran war (auch die, die normalerweise keinen direkten Kundenkontakt hatten), hielt sich der Aufwand einigermaßen in Grenzen.

Jetzt meint die Commerzbank mit einer Öffnung an den Samstagen das Ei des Kolumbus gefunden zu haben?! Na, wenn das mal nicht daneben geht. Schließlich sieht der Tarifvertrag für das Bankgewerbe immer noch vor, dass Samstagarbeit mit einem Zuschlag von 50% zu bezahlen oder abzugelten ist. Heisst: die neuen Öffnungszeiten kosten richtiges Geld. Und was kostet, muss auch wieder reinkommen. Sprich: von den Mitarbeitern wird Umsatz erwartet. Da sollte die Commerzbank doch hoffen, dass ihre Kunden nicht merken, dass Umsatzdruck ein schlechter Berater ist.

"Die Welt" über Risiken bei Immobilienvollfinanzierung

Die Welt v. 15.02.2007:Ohne Eigenkapital zum Eigenheim

Immer mehr Bundesbürger nutzen Vollfinanzierungsangebote ausländischer Banken. Inzwischen steigen auch deutsche Kreditinstitute in den Markt ein. Verbraucherschützer sehen den Trend kritisch.Wiesbaden - "In Deutschland entsteht eine neue Kreditkultur", sagt Thomas Arndt, Geschäftsführer der Baufinanzierungsvermittlers Creditweb. Bis vor kurzem mussten Eigenheimerwerber meist 30 Prozent des Kaufpreises mit Eigenkapital stemmen. Inzwischen bieten immer mehr ausländische Darlehensgeber Vollfinanzierungen an - und stoßen damit auf hohe Resonanz: Bei sieben von zehn Hypothekendarlehen, die Creditweb 2006 vermittelte, handelte es sich um 100- oder 110-Prozent-Kredite. In letzterem Fall werden zum Kaufpreis auch die Erwerbsnebenkosten in vollem Umfang finanziert. Den kompletten Artikel können Sie nachlesen unter: www.welt.de/data/2007/02/15/1212723.html

Leserbrief an "Die Welt" zu diesem Artikel:Zu: "Mit hohem Risiko zum Eigenheim"; WELT vom 15. FebruarVollfinazierungen mit hohem Risiko?Ich halte es auch aufgrund meiner 15jährigen Berufspraxis als Baufinanzierungsberater für ein Ammenmärchen, dass Vollfinanzierungen von Immobilien per se riskanter sein sollen als Finanzierungen mit hohen Eigenkapitalanteilen.Entscheidend dafür, ob eine Immobilienfinanzierung langfristig gesund (= tragbar) ist, ist nicht der reine Eigenkapitalanteil, sondern die Höhe der monatlichen Belastung an sich (im Verhältnis auch zu den Einkommenverhältnissen). Die Höhe der monatlichen Belastung richtet sich dabei nach der Höhe des/der Darlehen(s)und nicht nach dem Eigenlapitalanteil.Wir machen die Erfahrung, dass Bauherren -um die überholte Bauernregeln von "mind. 20% Eigenkapital" zu erreichen- oftmals alle zur Verfügung stehenden Reserven (inkl. Zuwendungen aus der Familie) mobilisieren und außerdem entsprechend groß bauen oder kaufen. Kommt es dann später zu Engpässen, z.B. durch Arbeitslosigkeit, Krankheit o.ä., stehen oft keine Reserven mehr zur Verfügung, um kurz- oder mittelfristige Engpässe auszugleichen. Das fatale: viele Bauherren/Käufer wähnen sich in Sicherheit, weil sie beim Bau/Kauf entsprechend viel Eigenkapital eingebracht haben. Dass dieses Eigenkapital nutzlos ist, wenn es mal "eng wird", ist vielen nicht bewusst. Unsere Erfahrung zeigt auch, dass "Vollfinanzierer" in ihren Immobilienwünschen eher bescheidener sind. Diese Kunden wünschen sich vor allem eine mietähnliche Belastung. Sie ordnen ihre Immobilienwünsche meist ihren finanziellen Möglichkeiten unter. Bauherren/Käufer mit hohem Eigenkapital gehen häufig den anderen Weg. Es muss DIE Traumimmobilie sein und "irgendwie schafft man das schon". Bei der Vollfinanzierung ergibt sich unter dem Strich eigentlich nur ein echtes Risiko: das des vorzeitigen Verkaufs. Je höher die Immobilie belastet ist, desto größer ist das Risiko bei einem Verkauf nach z.B. 5 Jahren nicht den Preis zu erzielen, um sämtliche Verbindlichkeiten ablösen zu können. Dieses Risiko ist bei einer Immobilie, in der viel Eigengeld steckt geringer, allerdings: wer viel Eigenkapital hat, baut/kauft meist individueller und muss bei einem späteren Verkauft oftmals höhere Abschläge machen als bei einer vollfinanierten Durchschnittsimmobilie.

Olaf VarlemannBaufinanzierungsberatung,22964 Steinburg